Het zit vast goed!

Nick Ursem is manager corporate finance binnen Sophista. Hij is in die rol betrokken bij interessante overnametrajecten, zowel aan aankoop- als verkoopzijde. Daarnaast is hij ingeschreven bij het NiRV als Register Valuator waarbij hij als deskundige ingeschakeld kan worden bij waardebepalingen voor ondernemingen, onder meer bij geschillenprocedures.

Voor veel ondernemers is hun bedrijfspand méér dan een stapel stenen. Het is de plek waar het bedrijf is gegroeid, successen zijn gevierd en waar alles vertrouwd voelt. Het pand vormt een zekerheid en vanzelfsprekendheid waar in de dagelijkse praktijk verder niet teveel aandacht naar uitgaat. Maar zodra een verkoop in beeld komt, verandert dat pand van zekerheid in vraagstuk. Hoort het vastgoed bij de deal, of niet?

Een koper kijkt in de eerste plaats naar de onderneming zelf: kan het bedrijf succesvol worden voortgezet en verder groeien? Belangrijke aspecten hierbij zijn klanten, werknemers, kennis en rendement. Vastgoed kan daar een rol in spelen, bijvoorbeeld als het pand cruciaal is voor de productie of gelegen is op een belangrijke vestigingsplaats. Maar in veel gevallen ziet een koper het juist als een last. Het pand legt kapitaal vast dat anders ingezet kan worden voor groei of innovatie. Voor menig koper is het bedrijfspand dus geen kans, maar eerder een ballast.

Juist daarom kan het slim zijn om het vastgoed los te koppelen van de onderneming en onder te brengen in een aparte vastgoed-BV. Zo krijgt de koper de kans om zich volledig te focussen op de bedrijfsactiviteiten, terwijl de verkoper een nieuw perspectief houdt: maandelijkse huurinkomsten en de zekerheid van een tastbare belegging.

Toch is het geen kwestie van simpelweg “doorschuiven”. Er zijn fiscale spelregels, zoals latente belastingclaims of de kans dat de Belastingdienst het vastgoed aanmerkt als belegging met overdrachtsbelasting tot gevolg. En ook praktische zaken spelen een belangrijke rol: wat is de staat van het onderhoud, welk energielabel heeft het pand en wordt er een marktconforme huurprijs afgesproken? Het zijn allemaal details die in een verkoopproces plots veel gewicht krijgen.

Een goed verkooptraject draait dus niet alleen om de waardering van de onderneming zelf, maar óók om de positie van het vastgoed. Ondernemers die dit vroegtijdig in kaart brengen, vergroten hun onderhandelingsruimte én voorkomen vervelende verrassingen achteraf. Zo zorgt u ervoor dat het bij de verkoop van uw onderneming écht vast goed zit.